<<仲介だけではない不動産売却の4つの方法>>アイシティハウス株式会社日本住宅審査会

不動産の売却方法は、最も一般的な「仲介」のほかに、「買取制度の利用（不動産会社への直接売却）」「任意売却」「買取保証付き仲介」があります。それぞれ特徴は異なりますので、資金計画や売却の目的によって使い分けることが大切です。では、具体的にそれぞれの内容を解説していきましょう。

【一般的な「仲介」】

「仲介」は、不動産の売却の中で最も一般的な方法で、不動産会社に買い手を見つけてもらい、売買取引を成立させます。このとき、不動産会社との間に「媒介契約」を結びますが、その契約内容によって販売活動が変わります。また、不動産会社への報酬として、仲介手数料を支払うことになります。

媒介契約には、以下の三種類があります。主な違いを覚えておきましょう。

〈一般媒介契約〉…複数の不動産会社に仲介を依頼できる。依頼者（売主）は独自に買い手を見つけることができる。

〈専任媒介契約〉…一社の不動産会社に仲介を依頼する。依頼者（売主）は独自に買い手を見つけることができる。

〈専属専任媒介契約〉…一社の不動産会社に仲介を依頼する。依頼者（売主）は独自に買い手を見つけることができない。

【不動産会社へ直接売却する「買取制度」】

不動産会社の中には、不動産を直接買い取る「買取制度」を設けているところがあります。買取制度では、資金力や販売力が必要なため、サービスを提供している不動産会社は限定されています。

【競売を回避したいなら「任意売却」】

「任意売却」は、住宅ローンや債務の返済が困難なときの売却方法です。住宅ローンの残債があり、かつ住まいを売ってもその売却価格がローン残高を下回る場合でも、債権者である金融機関の同意を得て売却できます。

住宅ローンや債務の返済ができなくなると、金融機関は担保となっている不動産を強制的に売却し、融資したお金を回収します。これが「競売」です。しかし競売には、落札価格が市場価格よりも低い、売却されるまで長期間かかる、債務者の意向は一切考慮されないといったデメリットがあり、回避したいという声も多くあります。

一方、任意売却は、金融機関が設定している抵当権を解除し、できるだけ市場価格に近い金額で売却できます。残った債務についても、金融機関との調整が可能です。

【万が一売れなくても現金化できる「買取保証付き仲介」】

買取制度の派生として、「買取保証付き仲介」があります。買取保証付き仲介では、まず通常の仲介と同じように売主と不動産会社が媒介契約を結び、不動産を売りに出します。その後、一定期間内に買い手がつかない場合のみ、不動産会社が買い取るという、仲介と買取制度を合わせた方式です。

これまで四つの売却方法について、特徴やメリット・デメリットを紹介してきました。このうちどれを選択すべきかは、ケースバイケースと言えます。

例えば、単純に高く売りたいだけならば、仲介がベストな選択肢でしょう。一方、すぐにでも現金化したい、確実に売りたいというのならば即時買取や買取保証付き仲介がおすすめです。しかし、ローンの返済に困っていて誰にも知られずに売却したいのなら、任意売却が候補に挙がってきます。

このように、事情によって最良の選択肢が変わってくるため、「何を優先するか」を明確にしておくとともに、それぞれのリスクも考え合わせることが大切です。